O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou uma nova regra que vai impactar diretamente quem deseja usar um imóvel como garantia em operações de crédito imobiliário. A Resolução nº 5.197, publicada em 19 de dezembro de 2024, permite que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de um financiamento, desde que respeitados certos limites de valor e avaliação.
Essa novidade vem para atualizar as normas do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), e está totalmente alinhada com a Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias. Essa lei abriu espaço para o uso de alienação fiduciária superveniente e procedimentos extrajudiciais para a retomada de garantias, modernizando o crédito imobiliário no Brasil.
Na prática, o que muda é que agora o mesmo imóvel poderá ser oferecido como garantia em mais de uma operação de crédito, desde que a soma total das dívidas respeite um limite de segurança, chamado de cota de crédito. Esse limite é calculado com base no valor de avaliação do imóvel e leva em conta o saldo devedor das operações anteriores. Ou seja, os financiamentos não poderão ultrapassar um percentual fixado — em regra, até 90% do valor do imóvel — garantindo assim maior controle de risco para bancos e mutuários.
A resolução também atualiza as definições de crédito imobiliário, incluindo não só financiamentos para compra de imóvel, mas também reformas, ampliações, construção e aquisição de materiais, seja para imóveis residenciais ou comerciais. Além disso, reforça que, mesmo em empréstimos pessoais feitos por pessoas físicas, é possível usar imóveis como garantia, inclusive com previsão de seguros contra morte, invalidez ou danos ao imóvel.
Outra inovação importante está na possibilidade de contratar novas operações com condições diferentes das anteriores, mesmo quando se trata do mesmo imóvel. Isso significa que o cliente poderá, por exemplo, obter um novo empréstimo com prazos, taxas e formas de pagamento diferentes, desde que respeitado o limite geral de crédito vinculado ao valor do bem.
A norma também permite que os contratos tenham cláusulas que atualizem o saldo devedor por índice de preços, como inflação, ou mesmo pela remuneração da poupança, desde que com periodicidade mínima de um ano. E para garantir a segurança dessas operações, a resolução lista quais tipos de garantias são aceitas, como alienação fiduciária e hipoteca — tanto do próprio imóvel que está sendo financiado quanto de outros imóveis, inclusive de terceiros.
A nova resolução entra em vigor no dia 1º de julho de 2025. Para contratos já existentes, nenhuma mudança será aplicada automaticamente, mas a norma já serve de base para estruturar novas operações de acordo com o Marco Legal das Garantias. Na prática, trata-se de um passo importante para dar mais flexibilidade ao mercado de crédito, incentivando o uso mais eficiente dos imóveis como garantia, mas sem abrir mão de segurança jurídica.
Essa mudança promete facilitar o acesso ao crédito imobiliário, especialmente em tempos de juros elevados, permitindo que famílias ou empresas utilizem melhor seus bens sem precisar vender ou substituir garantias, desde que o valor total das dívidas esteja dentro do limite previsto pela regulamentação.
